梁河县城市住房建设规划（2006——2010年）

第一章  总则

第一条  为适应梁河县经济社会发展，构建和谐社会，合理调整住房供应结构，稳定住房价格，根据国家、省有关要求，结合梁河县实际，编制本规划。

第二条  本规划是指导梁河县市区规划范围近期城市住房建设项目安排的依据。在规划期限和规划范围内进行的住房土地使用与工程项目建设必须符合本规划。

第三条  规划编制依据：

（一）《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；

（二）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；

（三）《关于进一步加强住房建设规划工作的通知》（建住房电[2006]145号）；

（四）《云南省建设厅转发关于进一步加强住房建设规划工作文体的通知》（云建房[2006]63号）；

（五）《德宏州建设局转发关于进一步加强住房建设规划工作文件的通知》（德建发[2006]155号）；

（六）《梁河县城市总体规划（2006—2010年）》（专题报告研究）；

（七）《梁河县城市总体规划（2005——2020年）》（纲要）；

（八）《梁河县经济社会发展“十一·五”规划》；

（九）《梁河县“十一·五”城市建设规划》；

（十）《梁河县土地利用总体规划（1997—2010年）》；

第四条  规划范围为《梁河县“十一·五”城市建设规划》确定的遮岛镇镇区为核心区，规划土地总面积约20平方公里。具体包括：遮岛镇、九保村等范围。

第五条  本规划的规划期限为2006——2010年。

第六条  规划编制原则：

（一）努力完善住房保障体系，满足广大群众的基本住房需求，促进房地产业平稳健康发展；

（二）结合资源环境条件，充分考虑城市各类住房需求，合理确定各类住房的建设规模。既要坚持市场化方向，又要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品房，以及经济适用房、廉租房等保障性住房；

（三）调整住房供应结构，引导资源节约型住房消费。按照总量与项目相结合的原则，统筹落实新建商品住房结构比例要求。在新审批、新规划的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下（含90平方米，下同）的住房（含经济适用房、廉租房）面积所占比重达到35%以上。

（四）充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，合理安排中低价位、中小套型的普通商品房、经济适用房、廉租房等保障性住房等建设用地的区位，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本。

（五）合理安排住宅用地。科学引导已出让住宅用地的开发，对部分不符合规划要求的出让土地依法进行盘整收回，同时严格控制新供应的住宅用地，使梁河县规划范围的房地产市场朝国家宏观调控的方向健康发展。

第二章  “十·五”期间住房现状、需求和供应分析

第七条  “十·五”期间，梁河经济社会的快速发展，为“十一·五”城市建设发展奠定了坚实基础，近年来随着省内提出“南亚大通道”发展目标以及“南甸宣抚司署国家级风景名胜区”进入实际开发阶段，梁河迎来更大发展，综合经济实力不断增强，梁河县县委、县政府积极把握行政区划调整以及国际国内产业调整等历史性的发展机遇，以科学的发展观和“五个统筹”的思想指导城市规划建设，强化城市基础设施建设，着力打造城市优势产业、改善人居环境，努力提高城市综合竞争力，取得了明显成效。

（一）经济发展。“十·五”期间梁河县生产总值排在德宏州末尾转变为“三一二”的产业结构，初步形成特色农业、新兴工业和边贸商业三足鼎立的产业结局。经济逐步走出传统农业社会，开始进入工业化初步发展的阶段。

（二）城市建设。“十六大”以来，中央提出的科学发展观和构建和谐社会已成为当前重大战略趋势，梁河必须进一步贯彻落实这一战略思想，立足科学发展，适应发展方式改变新要求。

与此同时，云南省城镇体系、德宏城镇体系规划等上层次规划相继出台，2004年省、州规划工作会议顺利召开，梁河县城被确定为云南省新设小城市，将发展成为德宏州中小城市之一。根据发展的现实和省州政府的要求，梁河县县委、县政府对行政区划进行了调整，梁河县规划区面积由原来的3.5平方公里扩大到５.5平方公里，增加了1.4倍。城市规划区范围包含了遮岛西北部新区及经济技术开发区，其中以遮岛镇为中心城市。2005年底，规划范围建成区面积3.5平方公里，比1999年增加了近一倍。随着遮岛西北部新区及经济技术开发区的相继建设，城市功能将不断完善，品位不断提高，一个人居环境优美的山水丽城，工业发达的现代化城市已初具规模。

第八条  现状住宅用地情况

梁河县中心城区2005年城镇建设用地面积237.4公顷，人均185平方米。根据县城的发展实际，考虑经济与人口增长的需求，内部功能调整和自然用地条件的影响，确定总体规划近期、远期采用实际人均建设用地指标按180平方米和125平方米控制。

第九条  住房状况分析

截止2005年底，规划范围住房建筑面积总量为130万平方米，人均住房建筑面积     平方米。

（一）“十·五”期间规划范围商品房建设情况。商品房建设面积约8万平方米，其中竣工面积5.6平方米，占总竣工面积的70%。

（二）住房套型结构比例分布。从近2年商品住宅预售登记备案的情况分析看，套型建筑面积90平方米以下的占10%左右，套型建筑面积90平方米以上的占90%左右。其中：套型建筑面积为90—185平方米的商品住房较受消费者青睛，占50%左右。

（三）城镇住房困难户的住房情况。“十·五”期间，先后在遮岛镇中心区南甸小区、龙潭公园商业小区建设经济适用房共420套，解决了部分城镇特困户和中低收入家庭住房问题。

（四）住宅的空间分布情况。规划范围住宅主要南甸小区、龙潭公园商业小区，主要原因是该小区的配套服务设施比较完善，距离周边城镇较近。生活、出行比较方便。

第十条  住房需求、供应、空置情况分析。从近年的情况来看，梁河县住房一级市场供应充足，需求旺盛，呈逐年递增趋势，商品方几乎不存在空置。

第十一条  住房需求分析

（一）商品住房需求分析。2006年6月，梁河县社会经济调查小队对遮岛镇规划范围2157户居民住房需求进行了抽样调查。根据调查统计，79.8%的居民购房用于自用，13.6%的居民购房用于投资出租，其他目的占.6%。在住房套型建筑面积的选择方面，90平方米以下需求占12.5%，90—185平方米的套型需求量占60.2%，185平方米以上占27.3%。

从以上数据显示，“十一·五”期间我县居民对商品住房需求量以三房二厅、套型建筑面积90—185平方米的住房为主。这种住房需求倾向不符合国家正在倡导的建立节约型社会的政策，应加大力度进行引导。

（二）经济适用房、廉租房需求。根据梁河县房管部门对规划范围社会各阶层面人员住房需求状况调查摸底和近两年来经济适用房建设销售情况分析，未来5年内经济适用房、廉租房需求主要有以下几种情况：

1、目前，市直机关、事业单位未参加房改的干部、职工仍有800多户，按经济收入水平估算约有30%的职工即240户需购买经济适用房。

2、新分配的大、中专毕业生和企事业单位新增加的职工约600人，有购房需求的250户。

3、军队转业干部、复退军人大约80人，有购房需求约30户。

4、规划范围新增加住房特困户、危房户以及市政工程拆迁户约180户。

根据以上分析，“十一·五”期间经济适用房、廉租房需求量约为1300户，按400套进行配套。

（三）低收入和住房困难标准。低收入居民家庭，是指市城市居民家庭年人均可支配收入等于或低于统计部门公布的上年度梁河县城市居民家庭年人均可支配收入的家庭。住房困难户的标准为人均住房面积在平方米以下，低收入群体和住房困难标准视我县经济社会发展水平做适当调整。

目前，我县现有特困户住房问题已基本解决。

第十二条  “十·五”期间住房现状、供需分析结论：一是梁河县规划范围房地产市场总体发展态势是良好，供需基本平衡，稳中有升，没有出现大的波动。二是开发建设水平大幅提高。国内部分有实力、有水平、有档次的开发商和规划设计单位进驻梁河，推动了梁河县房地产开发建设的水平上了一个新台阶。小区环境越来越好，住宅综合品质越来越高。三是居民对住房的需求从“质”和“量”两个方向均有较大提高。由于经济的发展，居民生活水平有了较大提高，居民对住房的需求提出了新的更高的需求，在“质”上，强调住区环境优美，建筑质量过硬、户型方正好用、使用率高；在“量”上，以三房二厅、套型建筑面积90—185平方米的住房为主，接近三分之二，在下一个五年规划中，要采取有效措施，大力引导住房需求向中小户型转变，这样才能与国家相关政策要求相适应。

第三章  “十一·五”期间住房建设规划

第十二条  住房建设目标，建立完善的住宅建设和供应体系，着重开发建设一批规划合理、质量优良好、配套完善、环境优美，体现以人为本的现代居住小区，提高房地产开发综合水平；进一步完善住房保障供应体系，按照国家关于对住房调控的宏观政策，结合惠州本地实际，加强对房地产开发行为的引导，重点推进中低价位、中小户型普通商品住宅，以及经济适用房、廉租房建设，有计划、有步骤地解决中低收入人群的住房问题；合理进行旧城居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善，努力将惠州建设成为适宜人居住和创业的和谐城市。

第十三条“十一·五”期间人口规划。根据《梁河县“十一·五”城市建设规划》，2005年规划范围内常住人口15.6万元，其中城镇人口1.0万人，2010年底规划范围内常住人口5.00万人，其中城镇人口3万人，规划期内增加0.8万人。

第十四条  “十一·五”期间住宅建设用地规模预测。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90），人均居住用地控制指标为18.0—28.0平方米，考虑梁河城市建设用地河流较多、建设用地有效利用率不高的特点，按每人均28平方米的标准规划住宅建设用地。

（一）住宅建设用地总量，2.8×28=78.4（万平方米），按68万平方米计。

（二）套型建筑面积为90平方米以下住宅（含经济适用房、廉租房等）建设用地总量。68×70%=48（万平方米），按40万平方米计。

第十五条  “十一·五”期间住宅建设规模预测。住宅区内，除中学、小学、幼儿园、商业及其它公建配套以外，并考虑建设用地使用率不高等因素，规划确定住宅建筑净容积率平均按1.2计。

（一）住宅总量。68×1.2=81.6（万平方米）

（二）套型建筑面积为90平方米以下住宅（含经济适用房、廉租房等）总量。

40×1.2=48（万平方米）

第十六条  “十一·五”期间各类住房建设用地的空间布局。

（一）住宅用地总体空间布局。规划范围应安排的住宅用地为51.8万平方米，根据相关规划，结合实际情况，南甸小区80万平方米。

（二）套型建筑面积为90平方米以下住宅（含经济适用房、廉租房等）建设用地量空间布局。规划范围应安排的套型建筑面积为90平方米以下住宅建设用地量为52万平方米。根据相关规划，结合经济发展、产业布局等实际情况，南甸小区安排18万平方米。

第十七条  “十一·五”期间每年度各类住房建设量和需安排的建设用地供应量，详见下表

单位：万平方米

第四章  规划实施措施与政策建议

第十八条  切实调整住房供应结构，全面落实各类住房用地供应调整住房供应结构，保证住房用地供应。贯彻国家关于房地产市场宏观调控的精神，从建设节约型社会和节能型社会的角度出发，引导住房消费观念，重点发展满足居民自主性住房需求的中低价位、中小套型普通商品住房，保持房地产市场健康稳定发展。规划期内，应按全市住房发展目标，进一步调整住房及其用地供应结构；年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到70%以上；年度用地计划要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性保障住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

第十九条  合理确定年度各房地产开发项目的住房结构比例。为更科学合理地指导各类房地产项目的开发建设，新建住房供应结构比例采取“总量控制”和“项目平衡”相结合的原则，在满足套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积占年度新审批、新开工商品住房总面积比70%以上的“总量控制”的前提下，可根本每个房地产开发项目的具体情况进行“项目平衡”，科学分类合理确定其住房结构比例。

第二十条  继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

第二十一条  建立健全住房供应体系，加强商品住房开发建设管理

第二十二条  建立以中低价位、中小套型的普通商品房及政策性保障住房（含经济适用房和廉租住房）为主的城市住房供应体系，通过提供不同层次的住房产品解决不同收入群体特别是中低收入人群的居住需求，并做好各类住房政策的相互衔接。

第二十三条  加强普通商品房建设，落实住房开发项目套型结构比例的规定。建立并完善在限套型、限房价基上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，采取招标拍卖挂牌的方式进行土地公开出让。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）等两项强制性指标，指标的确定必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定；套型结构比例应作为土地出让前置条件之一，落实到新开工商品住房项目中。

第二十四条  加强政策性保障住房建设与规范管理，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。落实政策性保障住房建设资金。统筹考虑政策性保障住房建设资金的筹措渠道，可由市政府专项拨款或专项贷款，其中全市年度土地出让净收益应保证不小于5%用于廉租住房建设，确保住房公积金增值收益优先用于补充廉租住房保障资金；进一步加强政策性保障住房建设资金监管，促进政策性保障住房建设资金用到实处。

第二十五条  完善各类保障性租赁住房制度。进一步加大廉租住房建设力度，多渠道补充解决房源问题；完善各类保障性租赁住房补贴办法，租赁方式和贴租标准应按供应对象的收入不同分档次制订，并通过实行对供应对象家庭收入的“年审制”灵活调整租赁对象和贴租标准，以便更公平地配置住房保障资源，其中廉租住房应定向提供解决本市低保家庭的租住，其它保障性租赁住房应加强对本市低收入家庭及符合规定条件的暂住人员（含农村进城务工人员）的住房保障作用。

第二十六条  切实加强经济适用房建设管理，加快经济适用房制度创新。进一步完善现行经济适用房各项政策，加强监管和严格规范经济适用房在供应对象申请审查制度、户型面积和建设标准限制、销售管理及上市交易管理等环节的行为；改“以售为主”为“租售并举”，然后逐步过渡到“以租为主”，并在住房管理和周转机制上制定相应的配套政策，不断完善经济适用房的准入和退出机制；经济适用房的长远发展趋势应是向逐步与廉租住房制度对接，解决社会平均收入水平以下的弱势群体的基本住房保障问题，向上逐步与普通商品房制度并轨，在金融税收等政策支持下通过市场解决和改善中低收入等阶层的住房需求。

第二十七条  积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，鼓励居民多渠道解决和改善居住问题，进一步促进住房二级市场发展，整合和规范房地产中介机构，培育品牌中介机构，培育品牌中介机构；逐步引导居民转换住房消费观念，不断扩大租赁管理覆盖面，建立房层租赁市场综合管理长效机制。

第二十八条  进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机性及投资性购房需求，应严格落实国家有关房地产税收政策，征收住房转让环节营业税，个人所得税等税费。

第二十九条  加强房地产信贷管理。严格房地产开发信贷条件；有区别地适度调整住房消费信贷政策，在实行有区别的住房消费信贷政策时，应按国家政策切实考虑中抵收入群众的住房需求；应将个人住房消费贷款的利率优惠对象严格限定为购买一套住房及自住者的个人，减少利用优惠的利率政策通过银行金融杠杆进行的投机或投资性购房；住房公积金个人住房贷款应纳入信贷计划，实行统一管理。

第三十条  加强对房地产开发用地的监管，加大对闲置土地的处置力度。依据闲置土地处置的有关国家法律法规，结合本市实际情况，对闲置土地通过各种方式积极予以盘活，制止违法囤积土地的行为。严格土地登记管理，房地产开发项目向银行申请抵押贷款的，项目资本金比例达不到35%贷款条件的，土地管理部门不予办理土地抵押登记手续；凡未缴清土地出让金及有关规费的，不予发放土地使用证。

第三十一条  合理控制城市房层拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。严格执行本市房屋拆迁中长期规划和年度计划，其中2007年房层拆迁规模严格控制在2006年的水平以内，严禁大拆大建。

加强拆迁管理，规范拆迁行为，落实拆迁安置。加强对拆迁单位的资格管理，严格市场准入；在没有落实拆迁安置房源和补偿安置资金不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众的合法利益。

第三十二条  进一步整顿和规范房地产市场秩序加强房地产开发建设全过程监管。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过审批指标的项目，规划管理部门、建设、房产管理部门不予受理相关行政许可申请；对擅自改变土地用途、容积率以及改变设计、变更项目、违规建设的项目要依法予以处理直至没收。

第三十三条  切实整治房地产交易环节违法违规行为。由市建委牵头、组织相关部门分阶段，有重点地开展联合执法检查，切实整治房地产开发，交易等环节中的违法违规行为，依法查处非法中介、虚假广告、合同欺诈、不符合条件擅自预售商品房等扰乱房地产市场的行为，对捂盘惜盘、囤积房源、恶意妙作、哄抬房价等的房地产企业，要加大整治查处力度，对情节恶劣、性质严重的，依法从严从重处罚，并追究有关负责人的责任。

第三十四条  完善房地产统计和信息披露制度。

第三十五条  抓紧开展全市住房状况调查。建设系统各政策相关职能部门应联合组织开发住房状况调查，规划期间完成全市住房状况普查。

第三十六条  建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。统计部门应与建设系统各政府相关职能部门紧密合作，加强对房地产市场的动态监测、研究和分析，并定期、及时、准确地公布市场信息，增强房地产市场信息透明度。

第三十七条  坚持正确的舆论导向，加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定，促进房地产市场理性健康地发展。

第三十八条  加强住房建设规划监督检查，落实责任追究制度。

第三十九条  全面落实住房规划实施的相关责任单位。建立健全各相关职能部门的协调配合工作机制，严格程序，密切合作，各司其职；严肃查处住房建设规划过程中的各种违规违法行为并追究相关单位和个人的责任。

第四十条  完善住房建设规划的公众参与机制，建立健全住房建设规划和实施的公众参与机制，加强公众对住房建设规划效能监督的监督作用。

第五章   附则

本规划自经法定程序批准之日起生效。

中心城区外围组团（小城镇）应按照经批准的其他相关规划实施。

本规划由梁河县人民政府、建设局组织实施。

本规划由梁河县人民政府负责解释。